Πώς να πάρετε μια υποθήκη: Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε

Αναρωτιέστε πώς να πάρετε μια υποθήκη;

Η υποβολή αίτησης για στεγαστικό δάνειο μπορεί να είναι χρονοβόρα και εκφοβιστική, αλλά η απόκτηση κεφαλαίων για την αγορά του σπιτιού των ονείρων σας μπορεί να τα κάνει όλα χρήσιμα.

Κατά τη διαδικασία της υποθήκης, οι δανειστές εξετάζουν προσεκτικά τα οικονομικά σας για να προσδιορίσουν την πιθανότητα να αποπληρώσετε ένα στεγαστικό δάνειο. Θα υποβληθείτε σε πιστωτικό έλεγχο για να λάβετε έγκριση και οι δανειστές εξετάζουν έγγραφα, όπως τα στελέχη πληρωμής και τα τραπεζικά σας αντίγραφα. Θα καλύψουμε τις λεπτομέρειες της απόκτησης υποθήκης, ώστε να ξέρετε τι να περιμένετε.

Τι αναζητούν οι ενυπόθηκοι δανειστές κατά τη διάρκεια μιας αίτησης

Εδώ είναι οι παράγοντες που επηρεάζουν την αίτησή σας για στεγαστικό δάνειο.

• Εισόδημα – Το εισόδημά σας είναι πόσα κερδίζετε από εργασία, αυτοαπασχόληση, διατροφή, υποστήριξη παιδιών και άλλα. Οι δανειστές εξετάζουν το εισόδημά σας για να διασφαλίσουν ότι έχετε αρκετές ταμειακές ροές για να συμβαδίζετε με τις πληρωμές στεγαστικών δανείων και τη συντήρηση του σπιτιού.
• Αναλογία χρέους προς εισόδημα — Τα δικα σου Ο λόγος χρέους προς εισόδημα μετρά πόσο ακαθάριστο εισόδημα κερδίζετε κάθε μήνα σε σύγκριση με τις μηνιαίες πληρωμές χρέους. Η ύπαρξη υψηλού DTI ή υψηλού ποσοστού του εισοδήματός σας που καταλήγει σε χρέη κάθε μήνα μπορεί να σηματοδοτήσει στους δανειστές ότι μπορεί να έχετε πρόβλημα να συμβαδίσετε με τις πληρωμές στεγαστικών δανείων.
• Περιουσιακά στοιχεία – Οι δανειστές εξετάζουν περιουσιακά στοιχεία όπως τα ρευστά μετρητά που έχετε σε αποταμιεύσεις και τα χρήματα που έχετε σε επενδύσεις για να δουν εάν έχετε χρήματα να αντλήσετε για να πληρώσετε το στεγαστικό δάνειο εάν αντιμετωπίζετε μια οικονομική έκτακτη ανάγκη.
• Τύπος ακινήτου — Είτε αγοράζετε μονοκατοικία, δεύτερη κατοικία, διαμέρισμα ή επενδυτικό ακίνητο μπορεί να επηρεάσει το κόστος του δανείου και την προκαταβολή. Τα επιτόκια για τα condos τείνουν να είναι υψηλότερα και οι δεύτερες κατοικίες ή τα επενδυτικά ακίνητα μπορεί να απαιτούν περισσότερα χρήματα κάτω από τα στεγαστικά δάνεια για τις κύριες κατοικίες.
• Πίστωση – Τα πιστωτικά σας σκορ μετρούν τον πιστωτικό σας κίνδυνο ή πόσο πιθανό πιστεύουν οι δανειστές ότι είναι να αποπληρώσετε το δάνειό σας. Το πιστωτικό αποτέλεσμα που απαιτείται για την απόκτηση υποθήκης εξαρτάται. Στην περίπτωση των δανείων FHA, θα μπορούσατε να έχετε πιστωτικές βαθμολογίες τόσο χαμηλές όσο το 580 και εξακολουθείτε να πληροίτε τις προϋποθέσεις για να βάλετε μόνο 3,5%. Αλλά τα συμβατικά δάνεια απαιτούν συνήθως βαθμολογίες στα 600 ή υψηλότερα.
• Ιστορικό πληρωμών – Το ιστορικό πληρωμών είναι ένας από τους πιο κρίσιμους παράγοντες που επηρεάζουν τα πιστωτικά σας σκορ. Η κατοχή αρχείου έγκαιρων πληρωμών για φοιτητικά δάνεια, δάνεια με δόσεις και πιστωτικές κάρτες μπορεί να σας βοηθήσει να λάβετε έγκριση για υποθήκη.
• Προκαταβολή – Η προκαταβολή είναι το ποσό που πληρώνετε προκαταβολικά για ένα στεγαστικό δάνειο — και η μεγάλη προκαταβολή θα μπορούσε να μειώσει το επιτόκιο. Το μέγεθος της προκαταβολής που κάνετε για ένα σπίτι μπορεί να εξαρτάται από τον τύπο της υποθήκης για την οποία υποβάλλετε αίτηση. Γενικά, τα δάνεια απαιτούν μείωση 3% έως 20%. Αλλά τα δάνεια VA και τα δάνεια USDA μπορεί να μην απαιτούν χρήματα κάτω.

Τεκμηρίωση που θα χρειαστείτε για έγκριση υποθήκης

Ακολουθούν ορισμένα παραδείγματα οικονομικών εγγράφων που μπορεί να χρειαστεί να προσκομίσετε για να λάβετε έγκριση στεγαστικού δανείου.

1. Μέλη πληρωμής, W-2 ή άλλη απόδειξη εισοδήματος — Οι δανειστές μπορούν να ελέγξουν τα στελέχη πληρωμής, τα W-2 και τα έγγραφα υποστήριξης παιδιών ή διατροφής για να επαληθεύσουν τις πηγές εισοδήματος. Μπορείτε να λάβετε στελέχη και W-2 απευθείας από τον εργοδότη σας, ενώ οι τραπεζικές καταθέσεις αρκετών μηνών θα μπορούσαν να αποδεικνύουν την τακτική υποστήριξη παιδιών ή τις πληρωμές διατροφής.
2. Επιστροφή φορου – Μπορεί να χρειαστεί να υποβάλετε φορολογικές δηλώσεις πολλών ετών για να δείξετε το εισόδημά σας, ιδιαίτερα εάν είστε αυτοαπασχολούμενος και δεν έχετε στελέχη ή W-2. Μπορείτε να λάβετε αντίγραφα των φορολογικών δηλώσεων από τον λογιστή σας ή το φορολογικό λογισμικό που χρησιμοποιείτε για την υποβολή δηλώσεων.
3. Τραπεζικές καταστάσεις και άλλα περιουσιακά στοιχεία — Οι ενυπόθηκοι δανειστές μπορεί να ζητήσουν τραπεζικές και επενδυτικές καταστάσεις για να δείξουν ότι έχετε αρκετά χρήματα στους λογαριασμούς σας για να κάνετε αρκετούς μήνες πληρωμές στεγαστικών δανείων. Οι δανειστές μπορεί να διαθέτουν διαδικτυακές πλατφόρμες εφαρμογών που μπορούν να συνδεθούν με τους οικονομικούς σας λογαριασμούς, ώστε να μην χρειάζεται να εκτυπώνετε μεμονωμένες καταστάσεις.
4. Πιστωτική ιστορία – Ως μέρος της αίτησης δανείου, οι δανειστές θα ελέγξουν την πίστωσή σας, η οποία συνήθως περιλαμβάνει μια έρευνα σκληρής πίστωσης. Είναι πάντα καλή ιδέα να ελέγχετε την πίστωσή σας πριν δανειστείτε για να δείτε εάν υπάρχουν κάποια βήματα που θα μπορούσατε να κάνετε για να αυξήσετε τα πιστωτικά σας σκορ. Αυτό μπορεί να μειώσει το επιτόκιο και να βελτιώσει τις πιθανότητες έγκρισης.
5. Επιστολές δώρων – Εάν κάποιος φίλος ή συγγενής σας κάνει δώρο προκαταβολή, οι δανειστές πιθανότατα θα ζητήσουν μια επιστολή δώρου που θα αναφέρει ότι το ποσό που δόθηκε δεν χρειάζεται να επιστραφεί. Μπορείτε να ρωτήσετε τον δανειστή τι πρέπει να λέει η επιστολή, αλλά γενικά, ο δωρητής πρέπει να εξηγήσει ότι τα κεφάλαια είναι δώρο και από πού προέρχονται τα χρήματα.
6. Ταυτότητα φωτογραφίας — Οι δανειστές χρησιμοποιούν την ταυτότητά σας για την επαλήθευση της ταυτότητάς σας. Θα μπορούσατε να προσκομίσετε άδεια οδήγησης, διαβατήριο ή ταυτότητα που έχει εκδοθεί από το κράτος.
7. Ιστορικό ενοικίασης – Οι δανειστές μπορεί να θέλουν να επικοινωνήσουν με προηγούμενους ιδιοκτήτες για να λάβουν πληροφορίες σχετικά με το ιστορικό πληρωμών του παρελθόντος ενοικίου. Μπορείτε να παρέχετε το ιστορικό ενοικίασης δίνοντας στους δανειστές αριθμούς τηλεφώνου και ονόματα παλαιότερων ιδιοκτητών σας, ώστε να μπορούν να καλέσουν και να κάνουν μια επαλήθευση.

Βήματα για την απόκτηση υποθήκης

Τώρα που καλύψαμε ποιοι παράγοντες επηρεάζουν το στεγαστικό σας δάνειο και τα έγγραφα που θα χρειαστείτε για να υποβάλετε αίτηση για στεγαστικό δάνειο, ας καλύψουμε τα βήματα για τη λήψη δανείου από την αρχή μέχρι το τέλος.

Βήμα 1: Υπολογίστε την αγοραστική σας δύναμη

Ένας γενικός εμπειρικός κανόνας είναι να ξοδεύετε όχι περισσότερο από το 28% του μηνιαίου μισθού σας για πληρωμές στέγασης. Έτσι, μπορείτε να υπολογίσετε το 28% του εισοδήματος του νοικοκυριού σας και να αναζητήσετε σπίτια σε τιμή που θα κρατούσε τις πληρωμές στεγαστικών δανείων κάτω από αυτό το ποσό. Χρησιμοποιώντας μια αριθμομηχανή προσιτής τιμής για το σπίτι, μπορείτε επίσης να υπολογίσετε την αγοραστική σας δύναμη.

Βήμα 2: Λάβετε προέγκριση υποθήκης

Η πραγματική διαδικασία υποθήκης ξεκινά με την αγορά επιτοκίων και τη λήψη προεγκρίσεων δανείου. Μια προέγκριση είναι μια υπό όρους προσφορά που υπολογίζει πόσο ένας δανειστής μπορεί να είναι διατεθειμένος να σας αφήσει να δανειστείτε. Ακολουθούν οι τύποι στεγαστικών δανείων που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν αναζητάτε δάνεια για αίτηση.

• Συμβατικά στεγαστικά δάνεια — Ένα συμβατικό δάνειο είναι ένα δάνειο χωρίς κρατική υποστήριξη που απευθύνεται σε δανειολήπτες με ελάχιστη πιστωτική βαθμολογία 620. Με υψηλότερα πιστωτικά σκορ, είναι πιο πιθανό να πληροίτε τις προϋποθέσεις για καλύτερα επιτόκια. Οι δανειστές μπορούν να δεχτούν έως και 3% μείωση σε ένα συμβατικό δάνειο, εφόσον έχετε ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων.
• Στεγαστικά δάνεια με κρατική υποστήριξη — Υπάρχει μια ποικιλία ενυπόθηκων δανείων που υποστηρίζονται από την κυβέρνηση, όπως δάνεια VA (διαθέσιμα σε βετεράνους, εν ενεργεία μέλη υπηρεσίας και επιλέξιμους συζύγους), δάνεια USDA (για άτομα που ζουν σε αγροτικές περιοχές) και δάνεια FHA, τα οποία προσφέρουν ευέλικτες πιστωτικές απαιτήσεις και χαμηλές προκαταβολές.
• Jumbo στεγαστικά δάνεια — Τα δάνεια Jumbo είναι μεγάλα στεγαστικά δάνεια για κατοικίες που υπερβαίνουν τα όρια δανείων που έχουν ορίσει η Fannie Mae και ο Freddie Mac. Εάν ζείτε σε μια περιοχή με υψηλό κόστος διαβίωσης ή θέλετε ένα μεγαλύτερο σπίτι, τα jumbo δάνεια θα μπορούσαν να σας εξασφαλίσουν τη χρηματοδότηση που χρειάζεστε.

Βήμα 3: Χρησιμοποιήστε την επιστολή προέγκρισής σας για να κάνετε προσφορές

Μόλις έχετε μια εκτίμηση των δανείων για τα οποία πληροίτε τις προϋποθέσεις, μπορείτε να δημιουργήσετε μια λίστα με σπίτια στον προϋπολογισμό σας, να περιηγηθείτε σε αυτά και να υποβάλετε προσφορές με τη βοήθεια ενός κτηματομεσίτη. Η υποβολή πολλαπλών προσφορών για διαφορετικά σπίτια θα μπορούσε να αυξήσει τις πιθανότητες να προσελκύσετε την προσοχή ενός πωλητή.

Βήμα 4: Πραγματοποιήστε αναδοχή δανείου

Αφού λάβετε αποδεκτή μια προσφορά κατοικίας, θα επιλέξετε μια προσφορά δανείου (αν είχατε προεγκριθεί με πολλαπλές επιλογές) και, στη συνέχεια, το δάνειο πηγαίνει σε αναδοχή. Κατά τη διάρκεια της αναδοχής, οι δανειστές εξετάζουν προσεκτικά τα οικονομικά σας έγγραφα για να επαληθεύσουν το εισόδημα, τα περιουσιακά στοιχεία και την πίστωση. Το σπίτι θα υποβληθεί σε επιθεώρηση κατοικίας, καθώς και σε αξιολόγηση κατά τη διεκπεραίωση του δανείου για να προσδιοριστεί η αγοραία του αξία. Επιπλέον, η αναζήτηση τίτλου θα διασφαλίσει ότι ο πωλητής έχει το δικαίωμα να πουλήσει το σπίτι και ότι δεν υπάρχουν εμπράγματα βάρη ή άλλα προβλήματα με τον τίτλο.

Βήμα 5: Κλείστε το στεγαστικό σας δάνειο και πάρτε τα κλειδιά σας

Εάν όλα πάνε καλά με την επιθεώρηση και την αξιολόγηση του σπιτιού, το κλείσιμο είναι το τελευταίο βήμα της διαδικασίας υποθήκης. Θα πρέπει να λάβετε μια γνωστοποίηση κλεισίματος τουλάχιστον τρεις ημέρες πριν από το ραντεβού κλεισίματος που περιγράφει τους όρους δανείου και το κόστος κλεισίματος, όπως προμήθειες εκτίμησης, ασφάλιση τίτλων και προπληρωμένους τόκους που αγοράσατε για να μειώσετε το επιτόκιο.

Το κόστος κλεισίματος γενικά ανέρχεται στο 2% έως 5% του ποσού του δανείου σας και είναι απαραίτητο για τον προϋπολογισμό. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορείτε να προσθέσετε έξοδα κλεισίματος στο δάνειό σας και να τα εξοφλήσετε με την πάροδο του χρόνου ή ο πωλητής θα μπορούσε να σας βοηθήσει με το κόστος κλεισίματος. Κατά το κλείσιμο, θα πληρώσετε επίσης τα κεφάλαια προκαταβολής και θα πρέπει να λάβετε τα κλειδιά του σπιτιού.

Τι έπεται?

Εάν ενδιαφέρεστε να αγοράσετε ένα σπίτι, κάντε έναν οικονομικό έλεγχο για να ελέγξετε την πίστωσή σας και τα χρήματα που έχετε για προκαταβολή. Από εκεί, μπορείτε να δείτε τις απαιτήσεις δανείου και να λάβετε τα έγγραφα που μπορεί να χρειαστείτε για τη διαδικασία αίτησης πριν απευθυνθείτε στους δανειστές για να αρχίσετε να ελέγχετε τα επιτόκια και τις επιλογές στάθμισης.