Αν ψάχνετε να πάρετε ένα νέο στεγαστικό δάνειο ή να δανειστείτε έναντι των ιδίων κεφαλαίων της κατοικίας σας, ίσως αναρωτιέστε πόσες φορές μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε.
Ενώ ένας δανειστής μπορεί να μην περιορίζει πόσες φορές μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας. Ωστόσο, ορισμένοι δανειστές μπορεί να έχουν μια περίοδο αναμονής μεταξύ της λήξης ενός δανείου και της αναχρηματοδότησης σε ένα νέο. Σε αυτό το άρθρο, θα μάθετε για μερικά από τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της πολλαπλής αναχρηματοδότησης — μαζί με το πώς μπορεί να επηρεάσει την πίστωσή σας, πότε θα είχε νόημα η αναχρηματοδότηση και ποιο κόστος πρέπει να εξετάσετε πρώτα.
Πόσο συχνά μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας;
Η αναχρηματοδότηση περιλαμβάνει την εξόφληση της αρχικής υποθήκης και τη δημιουργία μιας νέας. Από νομική άποψη, δεν υπάρχει όριο στο πόσες φορές μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε το στεγαστικό σας δάνειο, ώστε να μπορείτε να αναχρηματοδοτείτε όσο συχνά είναι λογικό για εσάς. Ανάλογα με τον δανειστή σας και τον τύπο του δανείου, ωστόσο, μπορεί να αντιμετωπίσετε μια περίοδο αναμονής – που ονομάζεται επίσης απαίτηση καρυκεύματος.
Δείτε πόσο καιρό μπορεί να χρειαστεί να περιμένετε με βάση τον τύπο του δανείου σας.
- Συμβατικό δάνειο — Συνήθως δεν χρειάζεται να περιμένετε για την αναχρηματοδότηση, αν και ορισμένοι δανειστές μπορεί να επιβάλουν περίοδο αναμονής έξι μηνών.
- Αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση — Υπάρχει γενικά μια περίοδος αναμονής έξι μηνών.
- Δημόσιο δάνειο — Οι αναχρηματοδοτήσεις βελτιστοποίησης της FHA απαιτούν από εσάς να περιμένετε τουλάχιστον έξι μήνες από την ημερομηνία λήξης της πρώτης πληρωμής και 210 ημέρες από την ημερομηνία κλεισίματός σας. Πρέπει επίσης να κάνετε τουλάχιστον έξι πληρωμές στεγαστικών δανείων. Για δάνεια USDA, πρέπει να περιμένετε 12 μήνες μετά το κλείσιμο του αρχικού σας δανείου. Οι αναχρηματοδοτήσεις VA βελτιστοποιούν απαιτούν περίοδο αναμονής 210 ημερών μετά την καταβολή της πρώτης πληρωμής στεγαστικού δανείου.
Η αναχρηματοδότηση βλάπτει την πίστωσή σας;
Η διαδικασία αναχρηματοδότησης μπορεί να έχει προσωρινό αρνητικό αντίκτυπο στην πίστωσή σας για δύο λόγους.
Πρώτον, οι πιθανοί δανειστές πιθανότατα θα ελέγξουν τις πιστωτικές αναφορές σας με μια σκληρή έρευνα, η οποία θα μπορούσε να μειώσει προσωρινά τα πιστωτικά σας σκορ κατά μερικούς πόντους. Υπάρχουν όμως ενέργειες που μπορείτε να κάνετε για να διαχειριστείτε τον αντίκτυπο.
Εάν ψωνίζετε για ένα στεγαστικό δάνειο, έχετε ένα χρονικό διάστημα όπου τα πολλαπλά ερωτήματα πίστωσης υπολογίζονται μόνο ως ένα για τα πιστωτικά σας σκορ. Συνήθως έχετε 14 ημέρες — αν και μπορεί να είναι περισσότερες.
Ενώ οι δανειστές μπορούν να βασίζονται σε μοντέλα βαθμολόγησης που σας δίνουν περισσότερο χρόνο για να ψωνίσετε χωρίς να υποβληθείτε σε επιπλέον σκληρή έρευνα, ίσως θέλετε να λάβετε τις τιμές σας εντός αυτών των 14 ημερών, καθώς συνήθως δεν θα γνωρίζετε ποιο μοντέλο βαθμολόγησης χρησιμοποιεί ο δανειστής σας.
Δεύτερον, τα γραφεία θεωρούν γενικά τα παλαιότερα δάνεια ενδεικτικά ενός αποδεδειγμένου ιστορικού πληρωμών, κάτι που είναι καλό για την πίστωσή σας. Αλλά η αναχρηματοδότηση κάνει το στεγαστικό σας δάνειο να γίνει «νέο» χρέος, το οποίο μπορεί να βλάψει την πίστωσή σας. Λάβετε υπόψη ότι αυτή η επίδραση είναι μόνο προσωρινή. Καθώς κάνετε έγκαιρες πληρωμές κάθε μήνα, η αναχρηματοδότηση μπορεί να ωφελήσει πραγματικά την πίστωσή σας μακροπρόθεσμα.
Όταν η αναχρηματοδότηση έχει νόημα
Εάν σκέφτεστε να αναχρηματοδοτήσετε, τσακίστε τους αριθμούς και βεβαιωθείτε ότι είναι μια καλή κίνηση για εσάς οικονομικά. Μπορείτε να υπολογίσετε τις πιθανές αποταμιεύσεις σας χρησιμοποιώντας τον δωρεάν υπολογιστή αναχρηματοδότησης στεγαστικών δανείων του Credit Karma.
Ακολουθούν μερικά πιθανά οφέλη από την αναχρηματοδότηση.
Μείωση του επιτοκίου σας
Εάν τα επιτόκια είναι χαμηλότερα από αυτά που έχετε σήμερα ή εάν η πίστωσή σας έχει βελτιωθεί τα τελευταία χρόνια, η αναχρηματοδότηση μπορεί να σας βοηθήσει να κλειδώσετε χαμηλότερο επιτόκιο και, ως αποτέλεσμα, να μειώσετε τις μηνιαίες πληρωμές στεγαστικών δανείων. Η αναχρηματοδότηση με χαμηλότερο επιτόκιο μπορεί επίσης να σας βοηθήσει να δημιουργήσετε ίδια κεφάλαια στο σπίτι σας πιο γρήγορα.
Αλλαγή της διάρκειας του δανείου σας
Χρειάζεστε περισσότερο χρόνο για να εξοφλήσετε την υποθήκη σας; Ή θα προτιμούσατε να το εξοφλήσετε πιο γρήγορα; Η αναχρηματοδότηση μπορεί να σας επιτρέψει να αλλάξετε τη διάρκεια της υποθήκης σας. Μια μεγαλύτερη διάρκεια δανείου μπορεί να μειώσει τη μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου, αλλά θα χρειαστεί περισσότερος χρόνος για την εξόφληση του δανείου και με υψηλότερο κόστος. Μια μικρότερη διάρκεια, από την άλλη πλευρά, πιθανότατα θα αυξήσει τη μηνιαία πληρωμή σας, αλλά συνήθως θα πληρώνετε λιγότερους τόκους μακροπρόθεσμα.
Λάβετε υπόψη, ωστόσο, ότι δεν χρειάζεται να κάνετε αναχρηματοδότηση για να αλλάξετε τη διάρκεια του δανείου σας. Θα μπορούσατε να το συντομεύσετε μόνοι σας απλά βάζοντας επιπλέον χρήματα στον εντολέα κάθε μήνα.
Κατάργηση ιδιωτικής ασφάλισης στεγαστικών δανείων
Εάν αρχικά καταβάλατε λιγότερο από το 20% στο συμβατικό σας δάνειο, ο δανειστής σας πιθανότατα σας απαιτούσε να πληρώσετε ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων ή PMI. Πολλοί δανειστές απαιτούν την PMI για να προστατευθούν σε περίπτωση που δεν μπορείτε να κάνετε τις πληρωμές των στεγαστικών δανείων σας. Τα ασφάλιστρα PMI εξαρτώνται από διάφορους παράγοντες, αλλά μπορείτε να περιμένετε να πληρώνετε περίπου 30 έως 70 $ το μήνα ανά 100.000 $ που δανείζεστε, σύμφωνα με Φρέντι Μακ. Η αναχρηματοδότηση μπορεί να έχει νόημα εάν σας επιτρέπει να αφαιρέσετε αυτήν τη δαπάνη.
Αποφυγή άλματος πληρωμών σε στεγαστικό δάνειο ρυθμιζόμενου επιτοκίου
Με ένα στεγαστικό δάνειο με ρυθμιζόμενο επιτόκιο ή ARM, το επιτόκιο μπορεί να αυξηθεί ή να μειωθεί, γεγονός που επηρεάζει τη μηνιαία πληρωμή σας. Εάν γνωρίζετε ότι το επιτόκιό σας πρόκειται να ανέβει, η αναχρηματοδότηση μπορεί να σας επιτρέψει να μεταβείτε σε στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου, πράγμα που σημαίνει ότι το επιτόκιο θα παραμείνει σταθερό μαζί με τις μηνιαίες πληρωμές σας. Ή μπορείτε να επιλέξετε να κάνετε αναχρηματοδότηση με ένα νέο ARM που έχει χαμηλότερο αρχικό επιτόκιο, μικρότερες αλλαγές επιτοκίων ή χαμηλότερα ανώτατα όρια επιτοκίου.
Δανεισμός έναντι των ιδίων κεφαλαίων στο σπίτι σας
Εάν θέλετε να αξιοποιήσετε τα ίδια κεφάλαιά σας, μπορείτε να εξετάσετε το ενδεχόμενο αναχρηματοδότησης με μετρητά. Αυτό περιλαμβάνει την εξόφληση της υπάρχουσας υποθήκης, την αντικατάστασή της με μια μεγαλύτερη και τη λήψη της διαφοράς σε μετρητά. Αλλά εάν δεν θέλετε να επανεκκινήσετε τη διάρκεια του δανείου σας ή εάν μια απαίτηση καρυκευμάτων στέκεται εμπόδιο στο δρόμο σας, θα μπορούσατε να αναζητήσετε ένα στεγαστικό δάνειο ή μια πιστωτική γραμμή στεγαστικού μετοχικού κεφαλαίου (HELOC) για να δείτε εάν μία από αυτές τις επιλογές θα έκανε οικονομική λογική για εσάς.
Κόστος που πρέπει να ληφθεί υπόψη: Είναι εντάξει να αναχρηματοδοτήσετε πολλές φορές;
Υπάρχουν πολλά έξοδα που πρέπει να γνωρίζετε κατά την αναχρηματοδότηση της υποθήκης σας. Για παράδειγμα, θα χρειαστεί να πληρώσετε ξανά το κόστος κλεισίματος, το οποίο μπορεί να ανέλθει σε περίπου 3% έως 6% του υπολοίπου του δανείου σας. Εάν κάνετε αναχρηματοδότηση πολλές φορές, αυτά τα κόστη κλεισίματος μπορούν γρήγορα να αθροιστούν. Ας ρίξουμε μια πιο προσεκτική ματιά σε μερικές κοινές προμήθειες κλεισίματος για δάνεια αναχρηματοδότησης.
Τέλος προέλευσης
Οι δανειστές χρεώνουν ένα τέλος προέλευσης για την επεξεργασία της αίτησής σας και την αναδοχή του δανείου σας. Αυτή η προμήθεια συχνά αθροίζει περίπου το 1% του συνολικού ποσού του δανείου σας.
Τέλος αξιολόγησης
Πριν εγκρίνουν το δάνειό σας, οι περισσότεροι δανειστές θα απαιτήσουν από έναν εκτιμητή να επιθεωρήσει το σπίτι σας και να καθορίσει την αξία του. Οι εκτιμήσεις κοστίζουν συνήθως περίπου $300 έως $700, αλλά η ακριβής τιμή μπορεί να ποικίλλει ανάλογα με το πού ζείτε και τον τύπο του σπιτιού που έχετε.
Τέλος επιθεώρησης
Οι περισσότεροι δανειστές απαιτούν έναν εξουσιοδοτημένο επιθεωρητή σπιτιού για να βεβαιωθεί ότι δεν υπάρχουν μεγάλα προβλήματα με την ιδιοκτησία σας. Συνήθως ελέγχουν για δομικές ζημιές, προβλήματα υδραυλικών εγκαταστάσεων και σημάδια προσβολής από παράσιτα. Μπορείτε να περιμένετε να πληρώσετε περίπου $175 έως $350 για μια επιθεώρηση σπιτιού.
Αναζήτηση τίτλου και ασφάλιση
Κατά τη διάρκεια της διαδικασίας αίτησης δανείου, ο δανειστής σας θα πραγματοποιήσει μια αναζήτηση τίτλου για να αποκαλύψει τυχόν πιθανές νομικές αξιώσεις κατά του σπιτιού σας, συμπεριλαμβανομένων των δεσμεύσεων. Θα πληρώσετε επίσης για την ασφάλεια τίτλου, η οποία προστατεύει τον δανειστή σας σε περίπτωση που χάσει κάτι στην αναζήτηση τίτλου. Αυτές οι χρεώσεις μπορεί να σας κοστίσουν οπουδήποτε μεταξύ $700 και $900.
Πόντοι έκπτωσης
Όταν κάνετε αναχρηματοδότηση, ο δανειστής σας μπορεί να σας επιτρέψει να πληρώσετε πόντους έκπτωσης στο κλείσιμο με αντάλλαγμα χαμηλότερο επιτόκιο. Κάθε πόντος αντιπροσωπεύει το 1% του συνολικού ποσού του δανείου. Για παράδειγμα, ένας βαθμός για ένα δάνειο 200.000 $ θα σας κόστιζε 2.000 $. Γενικά, οι δανειολήπτες πληρώνουν από μηδέν έως τρεις βαθμούς στο κλείσιμο.
ποινή προπληρωμής
Ανάλογα με τον δανειστή σας, ίσως χρειαστεί να πληρώσετε μια προμήθεια εάν εξοφλήσετε πρόωρα το δάνειό σας ή αναχρηματοδοτήσετε. Σε γενικές γραμμές, οι ποινές προπληρωμής αθροίζουν από έναν έως έξι μήνες του τόκου του στεγαστικού σας δανείου. Ωστόσο, δεν χρεώνουν όλοι οι δανειστές πρόστιμο προπληρωμής, οπότε φροντίστε να ρωτήσετε τον τρέχοντα δανειστή σας εάν θα καταλήξετε να πληρώσετε αυτό το τέλος εάν κάνετε αναχρηματοδότηση.
Τι έπεται?
Υπάρχουν ορισμένες περιπτώσεις όπου μπορεί να αξίζει τον κόπο να αναχρηματοδοτήσετε ξανά, ειδικά εάν δεν σκοπεύετε να πουλήσετε το σπίτι σας για λίγο. Για παράδειγμα, μπορεί να μπορείτε να επωφεληθείτε από τα χαμηλότερα επιτόκια, να αλλάξετε τη διάρκεια του δανείου σας ή να δανειστείτε έναντι των ιδίων κεφαλαίων της κατοικίας σας. Αλλά προτού λάβετε μια απόφαση, είναι καλή ιδέα να κάνετε στον εαυτό σας βασικές ερωτήσεις, όπως…
- Πώς θα επηρεάσει ξανά η αναχρηματοδότηση τις μηνιαίες πληρωμές στεγαστικών δανείων, τους όρους δανείου και την πίστωσή μου;
- Πόσο θα μου κόστιζε στο κλείσιμο;
- Θα άξιζε τον κόπο μακροπρόθεσμα;
Επίσης, εάν ψάχνετε για αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση, ίσως θέλετε να αποφύγετε τη χρήση των κεφαλαίων για την εξόφληση μη εξασφαλισμένων ή βραχυπρόθεσμων χρεών, όπως πιστωτικές κάρτες ή δάνεια αυτοκινήτου. Φροντίστε να συμβουλευτείτε έναν οικονομικό επαγγελματία και να εξετάσετε πρώτα άλλες μεθόδους εξυγίανσης χρέους.
Comments (No)