Δεν έχετε αρκετές οικονομίες για να καλύψετε το κόστος κλεισίματος; Μερικές φορές μπορείτε να συμπεριλάβετε το κόστος κλεισίματος στο δάνειο, αλλά πιθανότατα θα καταλήξετε να πληρώσετε περισσότερα για το δάνειο μακροπρόθεσμα.
Εκτός από μια προκαταβολή, φόρους, προμήθειες δανειστή και πόντους, το κόστος κλεισίματος μπορεί να προσθέσει χιλιάδες δολάρια στο κόστος ενός στεγαστικού δανείου. Εάν θέλετε να αποφύγετε να πληρώσετε αυτές τις προμήθειες, μπορεί να είναι δυνατό να τις μεταφέρετε στο ίδιο το δάνειο.
Ορισμένοι δανειστές θα παραιτηθούν από τα έξοδα κλεισίματος ή θα σας αφήσουν να τα αναπληρώσετε στο δάνειο – αυτό μερικές φορές ονομάζεται υποθήκη χωρίς κόστος κλεισίματος. Αλλά αυτό μπορεί να αυξήσει το APR και το συνολικό ποσό του δανείου, πράγμα που σημαίνει ότι μπορεί να πληρώσετε ακόμη περισσότερα στο τέλος.
Τι είναι το κόστος κλεισίματος;
Τα έξοδα κλεισίματος είναι προμήθειες που χρεώνει ο δανειστής σας επιπλέον της προκαταβολής σας όταν κλείνετε ένα στεγαστικό δάνειο. Συνήθως είναι περίπου 2% έως 5% της τιμής αγοράς του σπιτιού. Ως αγοραστής, συνήθως πληρώνετε όλα τα έξοδα κλεισίματος, αλλά ο πωλητής μπορεί να καλύψει ορισμένα από αυτά ανάλογα με τους νόμους της πολιτείας σας και τον τρόπο διαπραγμάτευσης της σύμβασης.
Ορισμένα δάνεια που υποστηρίζονται από το κράτος προσεγγίζουν διαφορετικά τις προμήθειες κλεισίματος. Το κόστος κλεισίματος δανείου FHA, για παράδειγμα, είναι συνήθως 3% έως 4% της τιμής αγοράς και το HUD μπορεί να καλύψει πολλά από αυτά, ανάλογα με την κατάστασή σας. Τα δάνεια VA απαιτούν από τον πωλητή να καλύψει προμήθειες ακίνητης περιουσίας, μεσιτικές αμοιβές, αμοιβές μεσίτη αγοραστή και μια αναφορά τερμιτών, ενώ ο αγοραστής είναι υπεύθυνος για την αμοιβή χρηματοδότησης VA και κάθε άλλο απαιτούμενο κόστος κλεισίματος.
Κοινό κόστος κλεισίματος για έναν αγοραστή
Τουλάχιστον τρεις ημέρες πριν από το κλείσιμο, ο δανειστής σας θα σας στείλει ένα έγγραφο με τα έξοδα κλεισίματος που θα πρέπει να πληρώσετε. Αυτή η λίστα ονομάζεται γνωστοποίηση κλεισίματος ή τελική εκτίμηση δανείου. Η γνωστοποίηση κλεισίματος μπορεί να χωρίσει το αναμενόμενο κόστος κλεισίματος σε δύο κατηγορίες: κόστος δανείου και άλλες σχετικές προμήθειες κλεισίματος.
Το κόστος του δανείου συχνά περιλαμβάνει την προμήθεια προέλευσης ή αίτησης, τις προμήθειες αναδοχής, τους πόντους έκπτωσης, τις αμοιβές δικηγόρου, τις αμοιβές εκτίμησης, τα έξοδα που σχετίζονται με τον τίτλο και τα έξοδα πιστωτικής έκθεσης. Πιθανότατα θα πληρώσετε φόρους ιδιοκτησίας, ασφάλιση ιδιοκτητών σπιτιού, τέλη εγγραφής, φόρο μεταβίβασης, τέλη HOA και ασφάλιση πλημμύρας εάν χρειαστεί.
Πώς να υπολογίσετε το κόστος κλεισίματος
Το κόστος κλεισίματός σας μπορεί να ποικίλλει ανάλογα με τον δανειστή σας, τον τύπο και τους όρους του δανείου σας, το ποσό που δανείζεστε, την προκαταβολή, το επιτόκιο, τον τόπο διαμονής σας και την ασφάλεια ιδιοκτητών σπιτιού που αγοράζετε. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τον υπολογιστή κόστους κλεισίματος του Credit Karma για να υπολογίσετε τα τέλη και τους φόρους που θα χρειαστεί να πληρώσετε κατά το κλείσιμο.
Μπορείτε να συμπεριλάβετε το κόστος κλεισίματος σε μια νέα υποθήκη;
Μερικές φορές μπορείτε να μεταφέρετε το κόστος κλεισίματός σας στο ίδιο το στεγαστικό δάνειο, ανάλογα με τον δανειστή και το προϊόν του δανείου. Αλλά παρόλο που δεν θα πληρώσετε αυτές τις προμήθειες κατά το κλείσιμο, θα καταλήξετε να τις πληρώνετε – και ίσως επιπλέον – κατά τη διάρκεια του δανείου. Γενικά, οι δανειστές αντισταθμίζουν το “χωρίς κόστος κλεισίματος” προσθέτοντας αυτές τις προμήθειες στο συνολικό ποσό του δανείου ή χρεώνοντας υψηλότερο επιτόκιο.
Ορισμένοι δανειστές μπορεί να σας προσφέρουν πιστώσεις δανειστή για να καλύψετε μέρος ή το σύνολο των δαπανών κλεισίματός σας, αλλά και πάλι, η αποδοχή αυτών των πιστώσεων δανειστή συνήθως αυξάνει το επιτόκιο ή αυξάνει το ποσό του δανείου σας.
Μπορείτε να συμπεριλάβετε το κόστος κλεισίματος σε μια αναχρηματοδότηση στεγαστικού δανείου;
Ορισμένοι δανειστές προσφέρουν επίσης δάνεια αναχρηματοδότησης χωρίς κόστος κλεισίματος. Όπως τα ενυπόθηκα δάνεια χωρίς κόστος κλεισίματος, οι δανειστές συχνά καλύπτουν αυτές τις χρεώσεις μεταφέροντάς τις στο ποσό του δανείου σας, προσφέροντας πιστώσεις δανειστή ή αυξάνοντας το APR σας.
Προτού αναδιπλώσετε το κόστος κλεισίματός σας σε ένα δάνειο αναχρηματοδότησης, μπορεί να θέλετε να ελέγξετε πώς αυτό θα επηρεάσει την αναλογία χρέους προς εισόδημά σας, που είναι οι συνολικές μηνιαίες οφειλές σας διαιρεμένες με το συνολικό μηνιαίο εισόδημά σας. Εάν το DTI σας είναι πολύ υψηλό, μπορεί να επηρεάσει την ποιότητα των όρων του δανείου σας και τις πιθανότητες έγκρισης στεγαστικού δανείου.
Επίσης, ελέγξτε πώς η συμπερίληψη του κόστους κλεισίματος θα επηρεάσει την αναλογία δανείου προς αξία, που είναι το υπόλοιπο του δανείου σας διαιρεμένο με την εκτιμώμενη αξία του σπιτιού σας. Γενικά, δεν μπορείτε να αφαιρέσετε περισσότερο από το 80% του LTV σας με αναχρηματοδότηση με μετρητά. Και αν το LTV σας είναι πάνω από ένα ορισμένο ποσό, μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων, η οποία αυξάνει τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών σας.
Είναι καλή ιδέα να συμπεριλάβετε το κόστος κλεισίματος στο δάνειό σας;
Η μεταφορά του κόστους κλεισίματός σας στο δάνειό σας μπορεί να έχει νόημα εάν δεν θέλετε να πληρώσετε ένα τεράστιο εφάπαξ κατά το κλείσιμο και μπορείτε να αντέξετε οικονομικά υψηλότερη μηνιαία πληρωμή στεγαστικού δανείου. Μια αναχρηματοδότηση χωρίς κόστος κλεισίματος θα μπορούσε επίσης να είναι βιώσιμη εάν θέλετε να επωφεληθείτε από τα χαμηλότερα επιτόκια. Εάν τα επιτόκια είναι σημαντικά χαμηλότερα από τους τρέχοντες όρους του δανείου σας, ίσως μπορέσετε να εξοικονομήσετε χρήματα παρά το υψηλότερο ποσό δανείου.
Το μειονέκτημα της αναδίπλωσης του κόστους κλεισίματος στο δάνειό σας είναι ότι θα πληρώσετε περισσότερα μακροπρόθεσμα λόγω υψηλότερων επιτοκίων ή μεγαλύτερου υπολοίπου δανείου. Μπορεί να θέλετε να πληρώσετε προκαταβολικά το κόστος κλεισίματος εάν έχετε αρκετές οικονομίες και δεν σκοπεύετε να πουλήσετε το σπίτι σας για λίγο.
Επίσης, εάν το δάνειο χωρίς κόστος κλεισίματος περιλαμβάνει πρόστιμο προπληρωμής, ο δανειστής σας θα σας χρεώσει μια προμήθεια εάν αναχρηματοδοτήσετε ή πουλήσετε το σπίτι σας εντός του χρονικού πλαισίου που έχει ορίσει.
Δανειστές που περιλαμβάνουν κόστος κλεισίματος σε υποθήκη
Τράπεζα των ΗΠΑ
Το δάνειο Smart Refinance από την US Bank σάς επιτρέπει να κάνετε αναχρηματοδότηση χωρίς προκαταβολικά έξοδα κλεισίματος, προμήθειες προέλευσης, τέλη επεξεργασίας αιτήσεων ή πρόστιμα προπληρωμής. Έχετε επίσης τη δυνατότητα να εξαργυρώσετε και να αλλάξετε τη διάρκεια του δανείου σας σε πέντε, 10, 15 ή 20 χρόνια.
CapCenter
Η CapCenter – μια ομάδα δανειστών και ακινήτων που εξυπηρετεί έξι πολιτείες στα Νοτιοανατολικά και την Ουάσιγκτον, DC – παραιτείται ή καλύπτει πολλά από τα παραδοσιακά κόστη κλεισίματος για την αγορά κατοικίας και αναχρηματοδοτεί δάνεια με σταθερά ή ρυθμιζόμενα επιτόκια. Ωστόσο, τα δάνεια με μηδενικό κόστος κλεισίματος δεν καλύπτουν έξοδα επιθεώρησης σπιτιού, ασφάλιστρα ιδιοκτητών σπιτιού, φόρους ακινήτων ή τυχόν απαιτούμενους φόρους ή τέλη για την καταγραφή της πράξης αγοράς.
Nutter
Με άδεια και στις 50 πολιτείες, η Nutter προσφέρει επιλογές αναχρηματοδότησης στεγαστικών δανείων χωρίς προκαταβολικά έξοδα κλεισίματος. Ο δανειστής ισχυρίζεται ότι έχει κλείσει με επιτυχία 100.000 δάνεια χωρίς κόστος κλεισίματος και προσφέρει σταθερά και ρυθμιζόμενα επιτόκια.
Τι έπεται?
Αν και υπάρχουν ορισμένες περιπτώσεις όπου μπορεί να είναι χρήσιμο να αναδιπλώσετε το κόστος κλεισίματος σε ένα δάνειο, συνήθως πληρώνετε περισσότερα μακροπρόθεσμα. Επομένως, πριν λάβετε μια απόφαση, είναι καλή ιδέα να τσιμπήσετε τους αριθμούς για να καταλάβετε πώς ένα δάνειο χωρίς κόστος κλεισίματος θα επηρεάσει τους βραχυπρόθεσμους και μακροπρόθεσμους οικονομικούς σας στόχους.
Και να θυμάστε, ενώ αγοράζετε ένα δάνειο, μπορείτε να ζητήσετε από τους δανειστές να σας στείλουν εκτιμήσεις για ένα δάνειο μηδενικού κόστους και ένα δάνειο με προκαταβολές κλεισίματος, ώστε να μπορείτε να συγκρίνετε τις επιλογές σας.
Comments (No)